「我觉得房地产」大东方炒黄金怎么样(炒黄金什么公司好)
最近很多人在问「我觉得房地产」大东方炒黄金怎么样(炒黄金什么公司好)，今天神州网就「我觉得房地产」大东方炒黄金怎么样(炒黄金什么公司好)展开分析。
凤凰网财经讯 大变局时代，如何把握趋势，穿越周期？12月12-13日，由凤凰网主办，凤凰网财经承办的“2021凤凰网财经峰会”在上海举办，本届峰会以“趋势与周期”为主题，一汽红旗为战略合作伙伴。峰会凝聚近五十位国内政、商、学界嘉宾，展望国际国内形势，把脉经济发展动向，共话世界经济复苏方向与中国经济发展新路径。
东方证券首席经济学家邵宇在峰会期间接受了凤凰网财经的专访，就明年经济形势展望、资产配置等投资者关注的热点问题分享了自己的看法。
对于明年经济工作会议提出的“稳”字主基调，邵宇认为，这一信号的背后，是疫情笼罩下整个世界经济复苏乏力所带来的挑战。
在这种背景下，明年经济工作所强调的“稳字当头、稳中求进”将直接惠及今年受调整程度比较大的行业，如房地产、互联网、教育等行业。
其中，对于房地产市场年内遇到的政策及企业自身变化，邵宇进一步补充认为，从政策角度看，房产税的推进，实则是在调整市场对房地产盈利模式的预期，今后很有可能不能再把房地产作为投资的核心和未来主要的生息资产。而很对年内多家房企出现的流动性问题，邵宇则认为这是对房企盈利模式的一次“压力测试”，暴露出很多房企在抵御风险上“不合格”的问题，但这种阵痛又确实是“房住不炒”政策下需要承受的调整。
因此，从这一角度看，未来房地产将不再是好的投资标的，取而代之的，则会是股权类资产、黄金、大宗商品等资产。邵宇预测，黄金、股票或将是2022年收益最大的投资类别，而具体到股票板块，邵宇则认为今年调整较大的板块明年会出现一定程度的结构性修复行情，但从长远计，获得政策支持的行业仍将是长红的主要赛道。
值得注意的是，邵宇同时提醒，由于明年美联储大概率会加快加息的进程并提高加息的力度，因此对于新兴市场的股市，包括美国的股市，都可能都会有一波比较强烈的调整，至于调整的时点，邵宇认为可能会在明年下半年，所以他特别提醒，“那个时候要做好准备，拉好安全带”。
以下为专访内容：
“压力测试”下很多房企都不合格，平稳着陆是当务之急
凤凰网财经：您对于明年整体的宏观经济有什么样的预期？
邵宇：每年都会开中央经济工作会议，“稳字当头”也是好多年都没有看到，就是说把这个稳字放在这么重要的一个位置。我的理解可能就是说以后的世界，整个经济复苏的动力还是比较有限的，比方说需求走弱，包括房地产投资、出口有一定的阻碍；供给的话，比方说今年的拉闸限电，也有一些瓶颈。另外还有一个就是预期的转弱，大家看未来经济发展是不是有足够的信心，如果大家没有这样一个预期的话，经济会走的比较弱。
在这种情况下，出台这样一个政策，会对今年主要政策涉及到的房地产、互联网、教育等等可能会有一些优化，保持经济特别是经济增速的一个稳定，为迎接二十大做好充分的准备，所以这个应该是明年整个宏观经济政策的主要情况。
凤凰网财经：房产税如果未来逐步落地的话，您觉得会对房地产市场的投资逻辑产生怎样的变化？
邵宇：大家都已经习惯了，过去30年房地产是一直在涨的，所以大家把它作为一种核心资产来进行配置。房产税实际上是一个调整预期的税收，也就是说你可能会为存量的住宅付一个比较大的甚至是累进的一个税收，这可能令原来整个房地产的盈利模式难以持续，所以我觉得这个预期的调整是非常重要的，很有可能我们就不能把房地产作为一个投资的核心和未来主要的生息资产。
制定这样一个税收，关键在于怎么样去制定税率，税率太高的话，作用可能会更大一点，税率如果是温和适当的话，可能会有助于房地产的平稳着陆，或者是未来的良性发展，所以取决于一个具体的参数的调整，就是税率以及累进的程度。
凤凰网财经：房企的负债问题，您觉得会对未来房产税的推行或者整个行业的平稳健康发展产生一定阻碍吗？
邵宇：房地产发展的逻辑大部分都是通过高的杠杆来进行滚动的发展，跟地方政府的债务、基建、资本是联系在一块的。现在城市化进程的高峰已经过去了，今年对这些房地产企业应当说是一次非常重要的压力测试，也就是测试你的盈利模式，当杠杆率收缩，究竟有没有能力去抵抗风险。
现在看起来，可能很多头部的房企都不合格。这样一个测试，如果是头部企业都受到比较大的影响的话，可想而见，在未来比方说五年甚至更长的时间以后，那个时候可能我们整个经济体的增速可能还会放缓，杠杆可能会更高，那个时候可能就完全靠不住。所以我觉得这样一个压力测试应该说是适合的，当然我们希望里头会有一些分化，我们看到可能有一些头部企业的话可能会面临比较大的调整，但这种调整的阵痛恐怕是难以避免的。
凤凰网财经：未来有可能会蔓延成整个行业的系统性的风险吗？
邵宇：我觉得这次中央经济工作会议对明年的房地产定的基调要比今年有一些优化，但是大的趋势——房住不炒，我觉得不会改变。那么再叠加房地产税，可能就能形成一个长效机制，真正做到房住不炒，让大家居者有其屋。
大家都感觉到这个压力测试实际上是非常强力的，很多人都扛不过，所以我们需要有一个平缓着陆的过程。但是我强调的就是说，预期已经改变，但是房地产的需求还是在的，所以平稳的发展可是当务之急，并不是快速的价格的上升或者杠杆的趋势上升，这个其实对企业的发展并不是特别有帮助，所以我觉得大家要调整心态，不管是开发商或者地方政府，包括我们的一般的居民，这样的话才能使得良性循环得以形成。
凤凰网财经：未来房地产还是一个好的投资领域吗？
邵宇：我觉得投资恐怕不是了，投机更加不是了。比方说北上广深这些核心的城市核心的区域，大概每年的房价上升的年化大概在10%左右，10%左右的话你就要加杠杆，因为你的借的利息大概在5%左右，你首付两成，然后加入5倍的杠杆，你的年化收益率百分之二十几，所以房地产永远不败的道理就在于此，它的盈利模式是成立的。但现在的话你反过来看，你未来每年能赚10%吗？我觉得很难，现在如果跟收入拉平3%，我觉得都很不错，但如果你是资产当中收益只有3%，你还交一个房产税的，房产税的话咱们就算1%，你不就扣掉一个点对不对？你可能还要加杠杆，你有5%的这样一个利息。这个时候你杠杆加的越多，实际上你这个钱就越赚不到了。所以就是说原来这种很常见的盈利模式，可能就因为目前的这样一个综合的发展就不复存在了。
可能对居民来说的话，有住房需求也还是要满足，但是从未来从大类资产的配置来看的话，居民可能持有更多的房地产并不是明智之举。
明年股票、黄金收益大，但下半年要拉紧“安全带”
凤凰网财经：您对明年的股市的行情是怎么看的？有什么比较看好的板块？
邵宇：我觉得结构性行情在今年的演绎还是蛮极端的，你比方说我们传统的一些赛道，比如消费，然后互联网，包括像教育，这其实都是遭到重创，特别中概股，就估值跌了很多。另外一类，比方说像新能源、新能源电池的，然后有一些重要的元素，大家都说今年是在按照元素周期表做投资。
这种极端是什么？就是大家对未来的转型的预期非常强，而且是对今年资本市场上特别是一些重要行业所遇到的调整是联系在一块的，比方说今年的房地产、互联网行业、教育行业都调整比较多。其实未来来看的话，这些政策都在做一定程度的优化。换句话说，可能就是说今年这些市值受损的比较多的企业，明年会有一部分修复的空间，今年演绎到非常极致的，像新能源这些行业的话，我觉得多多少少因为它估值很高可能会有一点调整，我觉得这很正常，但是大的趋势可能还是科技类的，包括硬科技类的，包括新能源类等等，能在未来的十年里头释放更多的红利。传统的消费、房地产，可能估值会有一定的修复，但是未来再看到很高的话呢，我觉得也蛮难的，所以我觉得就可能还是一个结构性行情。从长远来看的话，我觉得还要经历的一个比较大的挑战，是在于大家都明白美联储的话会加息，现在看起来加息的进程的话比较快，而且力度会比较大。这个通常也就是说新兴市场的股权，包括美国的股权可能都会有一波比较强烈的调整，当然这个调整的时点可能会在明年下半年，所以那个时候的话我们可能要就拉好安全带。
凤凰网财经：作为普通投资者，我们应该如何去抵御通胀的风险呢？
邵宇：温和的通胀，其实对于股权类资产、房产、黄金都是加分的，但滞胀就头疼了，因为滞胀的话，货币政策就左右为难，究竟是应该释放流动性还是收紧流动性？这个就很纠结。
明年，我觉得经济增长可能比今年稍微要强一点，其实构成整个估值的基础是三个部分，一个是美股盈利EPS，EPS主要看经济基本面的恢复，也就是看GDP怎么样，明年我觉得ok。
第二个就看估值，看PE，看流动性。明年利率会不会下降？我觉得可能有一定难度，所以可能估值是持平的。
另外一个就是看风险偏好。考虑到政策正在释放很多的暖意，所以对风险偏好肯定是有帮助的，所以我觉得可能对于股权类资产，黄金，大宗商品，房地产多多少少会有一定的帮助，但是可能如果从最大的收益的角度来说，我觉得可能黄金跟股权类的投资可能会相对收益更大一点。
凤凰网财经：回顾今年整个经济市场，有没有哪些事让您印象最深刻？
邵宇：今年事特别多。比如说房地产的头部企业怎么突然就不香了呢？互联网的巨头BAT，包括中概股怎么就损失了这么多？为什么教育这个赛道突然就没了，K12整个就团灭了？再看我们的娱乐行业，过去十年整个行业公开的秘密就是流量明星，今年不光流量没了，明星都没了。
为什么这么多事情的发生都在今年？我的理解，可能在以后的世界，整个底层逻辑在变化，底层逻辑变化自然就会导致公司的估值变化。我们的问题就在于这是一个结束还是一个开始，或者说是一个结束的开始？我觉得可能是一个新的逻辑跟新的估值体系正在诞生。
